Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie, 1 kwartał 2024 r.” warszawski rynek biurowy wkracza w okres intensyfikacji działań w zakresie konwersji i modernizacji budynków biurowych. Wraz ze spadkiem dostępności biur w centralnych lokalizacjach w pierwszym kwartale br. wzrosło zainteresowanie najemców biurami do wynajęcia poza centrum Warszawy.
Nowe biura do wynajęcia w Warszawie: 2024 rok
Aktywność deweloperów utrzymuje się na stabilnym, choć stosunkowo niskim jak dla Warszawy poziomie, przy znaczącej koncentracji w strefach centralnych, na które przypada prawie 90% całkowitego wolumenu powierzchni biurowej pozostającej w budowie.
Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,24 mln mkw., a podaż nowych biur w Warszawie przekroczyła 48 700 mkw. W tym czasie oddano do użytkowania trzy nowe budynki biurowe oraz ukończono modernizację jednego obiektu.
W całym 2024 roku nowa podaż biurowców w Warszawie może przekroczyć 100 000 mkw. i choć będzie o prawie 70% wyższa niż w ubiegłym roku, to nadal będzie to drugi najniższy poziom w historii warszawskiego rynku biurowego.
Na koniec marca 2024 roku w budowie pozostawało prawie 280 000 mkw., czyli mniej więcej tyle samo, co w czwartym kwartale ubiegłego roku. Ponad 41 000 mkw. znajdowało się w biurowcach przechodzących gruntowną modernizację.
Przeczytaj również: Klasy budynków biurowych – biurowiec klasy A, B czy C?
Największe inwestycje – nowe biurowce w Warszawie
Wśród największych ukończonych inwestycji z nowymi biurami do wynajęcia w Warszawie znalazły się kolejne dwa budynki w ramach kompleksu biurowego LIXA (D i E o łącznej powierzchni ponad 26 000 mkw., Zachodnie Centrum) oraz Saski Crescent (15 500 mkw., Centralny Obszar Biznesu), który powrócił na rynek w nowej odsłonie.
Nie tylko nowe: modernizacje biurowców w Warszawie
– W nadchodzących latach coraz częściej będziemy świadkami intensywnych działań w zakresie unowocześniania i zmiany funkcji istniejących obiektów oraz zastępowania starszych biurowców w Warszawie nowoczesnymi budynkami – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
– Warto podkreślić, że przeprowadzanie modernizacji biur w Warszawie jest także doskonałą okazją do poprawy efektywności energetycznej budynku biurowego zgodnie z normami wynikającymi z przepisów unijnych. Efektem jest wówczas mniejsze zużycie energii, które przekłada się na niższe koszty eksploatacyjne dla najemców oraz zmniejszenie negatywnego wpływu na środowisko naturalne – dodaje ekspertka.
Wynajem biur poza centrum Warszawy rośnie na popularności
W pierwszych trzech miesiącach 2024 roku popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 139 400 mkw., co stanowi spadek o ponad 11% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 roku i o 45% w stosunku do czwartego kwartału. W analizowanym okresie żadna z podpisanych umów najmu biur w Warszawie nie przekroczyła 10 000 mkw.
– Ze względu na malejącą dostępność opcji najmu biur w centrum Warszawy większym zainteresowaniem najemców w pierwszym kwartale 2024 roku cieszyły się lokalizacje poza centrum stolicy, na które przypadło ponad 64% całkowitego zarejestrowanego popytu (89 300 mkw.). Z kolei w strefach centralnych podpisano umowy najmu na łącznie 50 100 mkw. – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.
– W strukturze popytu na wynajem biur w i poza centrum Warszawy największy udział miały nowe umowy: 45%. Na pozostałe 55% złożyły się renegocjacje i odnowienia umów (36%), ekspansje (10%), transakcje na potrzeby własne (6%) oraz przednajmy (3%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w minionym kwartale były firmy z sektora produkcyjnego (13,0%), IT (12,7%) oraz handlu (10,4%) – dodaje Anna Szymańska.
Przeczytaj też: Nowoczesne biuro w praktyce – korzyści z rozwiązań smart office
Niższa średnia stopa pustostanów w Warszawie
Na koniec marca 2024 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,0%, co oznacza nieznaczny wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem (o 0,6 p.p.) oraz spadek współczynnika pustostanów w Warszawie w ujęciu rok do roku (o 0,6 p.p.).
W tym czasie najemcy mieli do dyspozycji łącznie prawie 725 000 mkw. wolnej nowoczesnej powierzchni biurowej. Co ciekawe, biurowce wybudowane w centralnych lokalizacjach w Warszawie po 2020 roku oferują niewiele ponad 55 000 mkw. biur, co przekłada się na stopę pustostanów wynoszącą ok. 7,1%, czyli znacznie niższą od średniej dla całej stolicy.
Niższe stawki za wynajem biur poza centrum Warszawy
– W stolicy obserwujemy dalsze pogłębianie się różnic pomiędzy stawkami czynszu za wynajem biur w centrum Warszawy i poza nim. W przypadku starszych budynków biurowych wynajmujący coraz częściej muszą oferować bardzo atrakcyjne czynsze, aby przyciągnąć najemców. Natomiast w najbardziej popularnych lokalizacjach i biurowcach oferujących inteligentne rozwiązania technologiczne oraz z zakresu ESG czynsze za wynajem biur w centrum Warszawy utrzymują się na dość wysokim poziomie i wynajmujący są mniej skłonni do znaczących ustępstw – mówi Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.
– Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku miesięczne stawki czynszu za wynajem biura w centrum Warszawy, w najbardziej atrakcyjnych budynkach, utrzymywały się w przedziale 22-26 euro za mkw., natomiast poza centrum wynosiły 16-18 euro za mkw. – podkreśla ekspertka.
O Newmark Polska
Newmark Polska jest Globalnym Partnerem Newmark, członkiem Globalnej Sieci Newmark. Należy do grupy wiodących firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zapewnia kompleksowe usługi agencyjne w zakresie reprezentacji najemców pozbawione ryzyka konfliktu interesów, jak również obsługi transakcji na rynkach kapitałowych, badań rynku i doradztwa, wycen nieruchomości, projektowania i zarządzania projektami oraz workplace strategy.
Na czele firmy Newmark Polska stoi Piotr Kaszyński. Jej siedziba mieści się w Warszawie, a biura regionalne znajdują się we Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie. Zespół Newmark Polska korzysta z globalnej platformy Newmark (Nasdaq: NMRK), która posiada biura na całym świecie i oferuje pełną gamę usług na każdym etapie cyklu życia nieruchomości. Więcej informacji o Newmark Polska na stronie: www.nmrk.pl
